寄り道
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前回国交省が提案している、標準管理規約の存在をご紹介しました。
今回は、その内容(団地型)を少しご説明します。（このベースになっている法律は、区分所有法です。）
この標準管理規約の基本的な骨組みは、平成9年に作成され、その後時代の要請に従って、数度の改定があり、本年3月にもマイナーな改定がされています。
団地の住人は、当然自分の住居を専有しています。それは、壁、床等の躯体で区切られた住棟の一部で、躯体の内側の部分(仕上げや天井)を占有しています。
一棟の中の、全住人専有以外の部分、すなわち建物の躯体や玄関ホールや、階段や屋根等は、この棟に住む住人の共用部分ということになります。
団地の各棟はそれぞれ同様に、住人が一部専有、残りは共用しています。
団地全体で見たときには、各棟の所有関係から残った部分、すなわち、団地の敷地、団地内道路、管理事務室、集会所等は、
団地の住民全員の共用物になります。
問題は、これら共用部分に対する権利関係です。標準管理規約(区分所有法)では、各住戸の内法面積に応じて権利を有することになっています。
所有する面積に比例して権利を持つということは、同時に所有する面積に比例して義務も持つことを意味します。
大規模修繕は一般に共用部分の修繕ですが、この費用はこの面積に比例して支払います。
自分の棟の費用も、団地全体の共用部分の費用も同様です。
大きな面積の住戸に住む人は、団地の修繕にはたくさん費用を負担しなければいけません。
一方の権利についてですが、面積の大きさは団地総会での議決権の大きさに反映されます。仮にある人が通常の住戸の倍の面積の住戸を有していれば、2倍の議決権を持ちます。
また、駐車場収入があれば、これも面積に応じて得ることになります。
国交省提案のマンション標準管理規約は、一貫して一番公平かと思いますが、修繕費について、各棟でいくらかかり残金があるか、個別に管理しなければいけないので、全戸按分していた方針から比べれば大変に煩雑になります。
とはいえ、最近の団地はこのようにしているらしいので、やればできるということでしょうか。
また、妥協案として、団地の皆さんの合意があれば、権利・義務を面積で比例しないで、皆一律とすることもありだと思います。
私たちの団地の規約をどうするか、先は長い話です。
何の断りもなく長い間ブログをお休みしました。
もちろん気にしていたのですが、ブログを書き続けることは結構エネルギーを使いますし、「書かなければ」と思うとストレスになります。
礼儀正しく、「何時何時までお休みします」もまた負担になるので、結局無断でずる休みしました。
実はその間少し忙しかったのです。
私は旧住宅公団が建設した約700世帯の団地に住んでいます。団地には管理規約というものがあり、団地の運営はすべてこの規約にのっとって運営されます。
当団地は昭和56年の竣工で、規約もその時作成され、その後何度かマイナーの改定はしているのですが、大きい変更はありません。
民法は通常一つの物を一人が所有するのを前提にしていますが、分譲マンション(ビル)は、通常複数の人間が所有しています。
従って分譲マンションには民法とは異なる法律が適用されます。
それが区分所有法で、昭和37年制定されましたが、その後分譲型団地が次々に出現し、これに合わせてこの法律は昭和58年全面的に改正、またこの法律に沿って建設省(当時)が推奨した規約が、
(マンション)標準管理規約(昭和57年発表)です。
私の理解では、以前は団地でも複数の棟を一つの物件と考えて、団地はみんなの物という考えをベースにしていたのだと思いますが、団地の大規模な修繕で棟毎に修繕費が大きく異なる事態が出てきたリ、さらに一番大きかったのは、1995年(平成7年)の阪神大震災で、一部の棟が崩壊し、他の棟は損傷がないのに、何の損傷もない棟の住民が、崩壊した棟の多額の費用を支払うことに異論が出て、問題になったと聞いています。
それを受けて建設省(当時)は平成9年、従来の管理規約を増強する形で、標準管理規約・団地型と複合型を追加、管理組合が大規模修繕や建て替えにかかわる規約に改定しました。
当団地の理事会でも規約を抜本的に改正したいと、規約改定委員会なる組織を立ち上げましたので、さっそく私は委員会への参加を申しでて、自ら委員長を引き受けました。
私は数年前から当団地の規約に問題があると考えていました。
それは大規模修繕の費用に関するものです。
当団地には高層棟が2棟、4、5階建ての中層棟が19棟あります。大規模修繕の費用は高層棟は高層棟で、中層棟は中層棟で支払うようになっています。
数年前、団地の建築委員会なるものに入っていたとき、約15年前行った第一回大規模修繕の費用が、中層棟の中でも大きく開きがあったことを知りました。
一戸当たりの平均費用は約100万円だったのですが、安い棟では一戸あたり70万円台、高い棟では一戸あたり12０万円台、すなわち高いところと安いところでは50万円近い差があったのです。
2年程前に2回目の大規模修繕をしたのですが、これでも棟によって大きな開きがありました(建物形状による差なので、何度やっても同じ傾向になります)。
すなわち、修繕費として支払う額は同じなのに、実際にかかった費用には大きな差があるのです。
それを知ってか知らずか歴代の理事会は20年に亘ってこれを公表してこなかったのです。
私は、特定の人が得をしようとしたとは思いません。ただ事実を公表することで、面倒を起こしたくないと思ったと思います。
私は高層棟に住んでいて、費用はちょうど中くらいだし、この話は私には損にも得にもならないのですが、このような不公平を知らんぷりできません。
そんなわけで、私は(当団地の規約にはそのほかのも不備はあるのですが）、修繕費の実態を公表して、その上で、どのような規約にしていくか、団地のみなさんに問いかけたいと考えています。
ただし、当委員会にも、実態の公表に反対で、従来通りの規約でいいのだと考えている人がいますので、どのようにかじ取りしていくか、結構シンドイ作業です
私がメインで使っているのは、HPのPavilion[Intel i7]Windows 8です。
このコンピュータには日常の生活で使う、メールや個人的なドキュメントを入れていて、これ以上ごちゃごちゃしたくないので、開発環境を入れないようにしています。
開発は5年位前に組み立てた[Intel i5 + MSI GD55]コンピュータを使っています。このコンピュータには、SATAタイプのリムーバブル・ディスクを入れて、原則、1プロジェクト=1HDDにしています。
すなわち、プロジェクト毎にディスクを変え、プロジェクト専用のOSや開発環境を作っています。
だから、プロジェクト同志で開発環境が干渉することはありません。
開発はこれでいいのですが、少し困るのは、開発したプログラムをテストするコンピュータが必要なことです。
テストは、Win7、Win8、32bit、64bit等色々やらなければいけません。
これもHDD一本では不自由です。
10年以上前に、
同じようにリムーバブル・IDEディスクを使ったコンピュータを自作して長い間使っていたのですが、VISTA以降ではグラフィック・ドライバーが対応しなくなったり速度が遅かったりで、使用に耐えられなくなり、廃棄することにしました。
そのほかに、これも古くてよたよたしているノートパソコンと、不明の故障で突然ダウンするDellがありますが、これらはいずれも、使い勝手やスピード等でテスト機として、信頼して使えません。
それでもなんとかやりくりしていたのですが、開発用の[MSI GD55]でWin7からWin8にアップグレードすると、画面が乱れて使えない現象が起きました。
色々やったのですが、「この開発用コンピュータにも限界がきたかな」と、もう一台コンピュータを作ることにしました。
今使っている[Intel i5 + MSI GD55]が遅いので(4枚のメモリの設置方法が間違っていたようで、それが遅い一因だったかもしれません）、CPUはi7、メモリーは16Gにしました。
グラフィック・ボードは高価だし、OSによってドライバーの更新をしなければいけない。
私はゲームをするわけではないので、専用グラフィックボードは必要ない。
CPUがある程度のグラフィック機能を持っていれば十分、と[Intel Core i7 4790 LGA1150]を選択しました。
ボードはWebで評判をみて、[Asus H97-PRO]にしました。
ケースは[Fractal Design Define R5 Titanium]で、これに[ラトックスシステム SATAリムーバブル]を組み込み、これまでと同様リムーバブル・ディスクを使用して、開発環境を変更できるようにしました。
リムーバブル・ディスクは従来品と同じにして、MSI･SATAとの互換性を持つようにしました。
MSI･SATAに組み込んだディスク・ラックの小さいファンがうるさくて、遂にはファンを取り除いた経験がありますので、その点恐れていたのですが、今回のAsusにつけたディスク・ラックは全く静かで、「以前のは何だったのだ」と不信に思っています。
さてすべて組立ましたが、筐体はとてもおおきく、内蔵ディスクは全部で10個程度組み込むことができるし、水冷にもできるようになっているので、私が入れたCPU、マザーボード、メモリ、電源、それにDVDとディスク・ラック各一つでは、中はガラガラです。
前面全体を覆う扉がついていて、使い勝手から、右ヒンジに変えました。大きなファンが前面と後面についているので、しかも不要な中の棚を全部取ってしまったので、風の流れを気遣う必要はなく、筐体の中が熱くなる心配は全くありません。
このコンピュータは筐体が大きいことを除けば、静かで、高級感があり、満足しています。
ただし一つだけ問題が残っています。このコンピュータにAndroidをインストールしたのですが、Emulatorが動作しません。
マザーボードの設定に問題があるようです。まだ、十分調査していませんが、なんとかなることを期待しています。
今回色々やって解かった(解らない)ことがあります。
これまでのボードでは、ハード基本設定はBiosが担っていたのですが、Asusは新しい仕様のEFIを使っています。
ユーザの立場からみると、Biosと同じような部分もあるし、異なる部分も大分あります(当然)。
どちらにしても今のところよくわかりません。
手探りで設定しました。
これまで、Windowsシステムをあるコンピュータにインストールして、そのディスクを取り出して他のコンピュータに組み込んでも問題なく動作したのですが、MSI･SATAボードで作成したHDDは今回のASUS･SATAボードでは読み込んでくれません。
HDDの認識はするのですが、ディスクが壊れているというメッセージがでて、それ以上Windowsを起動することができません。
多分Asusのボードは、MSIではやらなかったデータのチェックをしているのだろうと思いますが、今のところよく分かりません。
もう一つ、先に書きましたように、IDEディスク(多分MSIボードで作成)が沢山あります。コンピュータそのものは廃棄する予定ですが、今開発に使っているMSI･SATAのボードにはIDEの端子がついていることが分かりました。
このIDE端子に古いIDEディスクを接続すれば、もしかしたら、古いディスクがそのま動くかも知れません。
ここでもディスクデータの互換性が問題になるかもしれません。時間ができたら、試したいと思います。
8月27日追記
MSIのSATAディスクをAsusが読まない原因が分かりました。
MSIでは、MBRを使って、パーティションを定義していました。
他方、EFIはGPTだけサポートし、MBRをサポートしていないのです。
AsusはEFIを使っていますので、MSIのMBRディスクは読まないということです。
試しにHPを購入したときについてきて、
何かの事情でHPから取り外していたディスクを、
Asusに接続しましたら、めでたく動作してくれました。
今昨年4月のブログを読み返すと、このディスクはそもそもHPで読んでくれなかったのですが、
今回の自作コンピュータでは、問題なく読んでくれました。
これはいったいどういうことか。
新たな疑問が湧いてきました。