前回国交省が提案している、標準管理規約の存在をご紹介しました。
今回は、その内容(団地型)を少しご説明します。（このベースになっている法律は、区分所有法です。）
この標準管理規約の基本的な骨組みは、平成9年に作成され、その後時代の要請に従って、数度の改定があり、本年3月にもマイナーな改定がされています。
団地の住人は、当然自分の住居を専有しています。それは、壁、床等の躯体で区切られた住棟の一部で、躯体の内側の部分(仕上げや天井)を占有しています。
一棟の中の、全住人専有以外の部分、すなわち建物の躯体や玄関ホールや、階段や屋根等は、この棟に住む住人の共用部分ということになります。
団地の各棟はそれぞれ同様に、住人が一部専有、残りは共用しています。
団地全体で見たときには、各棟の所有関係から残った部分、すなわち、団地の敷地、団地内道路、管理事務室、集会所等は、
団地の住民全員の共用物になります。
問題は、これら共用部分に対する権利関係です。標準管理規約(区分所有法)では、各住戸の内法面積に応じて権利を有することになっています。
所有する面積に比例して権利を持つということは、同時に所有する面積に比例して義務も持つことを意味します。
大規模修繕は一般に共用部分の修繕ですが、この費用はこの面積に比例して支払います。
自分の棟の費用も、団地全体の共用部分の費用も同様です。
大きな面積の住戸に住む人は、団地の修繕にはたくさん費用を負担しなければいけません。
一方の権利についてですが、面積の大きさは団地総会での議決権の大きさに反映されます。仮にある人が通常の住戸の倍の面積の住戸を有していれば、2倍の議決権を持ちます。
また、駐車場収入があれば、これも面積に応じて得ることになります。
国交省提案のマンション標準管理規約は、一貫して一番公平かと思いますが、修繕費について、各棟でいくらかかり残金があるか、個別に管理しなければいけないので、全戸按分していた方針から比べれば大変に煩雑になります。
とはいえ、最近の団地はこのようにしているらしいので、やればできるということでしょうか。
また、妥協案として、団地の皆さんの合意があれば、権利・義務を面積で比例しないで、皆一律とすることもありだと思います。
私たちの団地の規約をどうするか、先は長い話です。