現在事業収支計算プログラムの第4版を作製しています。
事業収支計算というのは、
事業を進めるにあたってその事業の採算性を検討するものです。
今回は、事業収支計算とはどのようなものか簡単にご説明いたします。
もしよろしければ後学のためにお読みください。
最初に事業=たとえば貸ビル事業を開業するにあたって必要な総[事業費]を算出し、
それに見合った[事業資金]を確保します。
[事業資金]には手持ちの自己資金、敷金、保証金あるいは市中銀行の借入等があります。
このうち返済が必要な資金については、10年なり20年なりで返済していかなければなりませんが、
その原資は、貸ビル開業後の毎年の利益をあてることになります。
利益を計算する前に、まず毎年の収入（これを[営業収入]といいます。）を確保しなくてはいけません。
例えば、毎年つぎのような営業収入があります。
家賃、駐車場収入等
一方、支出としては、建物の管理費、修繕費、保険料等がありますが、これらを[営業支出]といいます。
ところで、建物は建設の時点から毎年古くなります。
この価値の減価を補償する目的で減価分を支出の一部と考えていいと法律で定められています。
これを[減価償却]といいます。
減価償却費は実際には、お金として出ていくわけではありませんが、
税務上は支出（損金）と認められているものです。
営業収入から、営業支出と減価償却費を引いた額が、営業利益になります。
営業利益 ＝ 営業収入 － 営業支出 － 減価償却費
このほかに、借入金の支払利息、逆に預金があれば受取利息があります。
これを[営業外損益]といいます。営業利益から営業外損益を引いた額を[経常利益]といいます。
経常利益 = 営業利益 － 営業外損益
この経常利益 が税金の対象となります。
法人税（個人の場合は所得税）、住民税および事業税の計算をします。
税引後利益 ＝ 経常利益 － 税金
ところで、減価償却費は実際にはお金が出て行くわけではありませんので、
この分は自由に使うことができます。
ケースによっては、工事に支払った消費税は、
申請すれば事業開始初年度に還付され、
税金計算とは関係なく使用することができます。
建設工事は高額だし、還付消費税も大きな金額ですが、
住居系には認められていません。
これらのすべてを足したお金は、当期資金残（[当期キャッシュ]といいます）を、
借入金の返済に充てることが出来ます。
当期キャッシュ ＝ 税引後利益 ＋ 減価償却費 (＋ 還付消費税)
通常、開業時点では、赤字がしばらく続きますが、
数年後には収支が黒字に転換し、さらに累積赤字も解消されます。
貸ビル事業では、借入れ金額が大きいため、利益のほとんどを借入金の返済に充てる必要があります。
このようにして、例えば、２０年後にすべての借入金を完済し、初期投資資金を回収する事になります。
このようなしくみのもとで、家賃等が幾らのとき、何年後に資金回収の状態がどのようになっているか、
また、ある年数で全投資資金を回収するには、家賃等を幾らにすれば良いかを調べるのが、
事業収支計算ソフトの主な仕事です。
事業収支計算に関連する項目を次にあげておきます。
事業費：
土地取得費、解体整地費、建築工事費、開業費
工事期間中金利、不動産取得・登録税、事業所税
抵当権登録税、設計料、コンサルタント料
事業資金：
自己資金、敷金、保証金、建設協力金
長期借入金、短期借入金
営業収入：
家賃、駐車場収入
営業支出：
地代、管理費、火災保険料、修繕費
人件費、雑費
固定資産税、都市計画税
減価償却：
建物、設備、開業費
税金、その他：
法人税、事業税、個人所得税、住民税、
その他（別事業収入等）
