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マンション標準管理規約 2

前回国交省が提案している、標準管理規約の存在をご紹介しました。

今回は、その内容(団地型)を少しご説明します。(このベースになっている法律は、区分所有法です。)

この標準管理規約の基本的な骨組みは、平成9年に作成され、その後時代の要請に従って、数度の改定があり、本年3月にもマイナーな改定がされています。

 

団地の住人は、当然自分の住居を専有しています。それは、壁、床等の躯体で区切られた住棟の一部で、躯体の内側の部分(仕上げや天井)を占有しています。

一棟の中の、全住人専有以外の部分、すなわち建物の躯体や玄関ホールや、階段や屋根等は、この棟に住む住人の共用部分ということになります。

団地の各棟はそれぞれ同様に、住人が一部専有、残りは共用しています。

団地全体で見たときには、各棟の所有関係から残った部分、すなわち、団地の敷地、団地内道路、管理事務室、集会所等は、
団地の住民全員の共用物になります。

問題は、これら共用部分に対する権利関係です。標準管理規約(区分所有法)では、各住戸の内法面積に応じて権利を有することになっています。

所有する面積に比例して権利を持つということは、同時に所有する面積に比例して義務も持つことを意味します。

大規模修繕は一般に共用部分の修繕ですが、この費用はこの面積に比例して支払います。

自分の棟の費用も、団地全体の共用部分の費用も同様です。

大きな面積の住戸に住む人は、団地の修繕にはたくさん費用を負担しなければいけません。

一方の権利についてですが、面積の大きさは団地総会での議決権の大きさに反映されます。仮にある人が通常の住戸の倍の面積の住戸を有していれば、2倍の議決権を持ちます。

また、駐車場収入があれば、これも面積に応じて得ることになります。

国交省提案のマンション標準管理規約は、一貫して一番公平かと思いますが、修繕費について、各棟でいくらかかり残金があるか、個別に管理しなければいけないので、全戸按分していた方針から比べれば大変に煩雑になります。

とはいえ、最近の団地はこのようにしているらしいので、やればできるということでしょうか。

また、妥協案として、団地の皆さんの合意があれば、権利・義務を面積で比例しないで、皆一律とすることもありだと思います。

 

私たちの団地の規約をどうするか、先は長い話です。

マンション標準管理規約

何の断りもなく長い間ブログをお休みしました。

もちろん気にしていたのですが、ブログを書き続けることは結構エネルギーを使いますし、「書かなければ」と思うとストレスになります。

礼儀正しく、「何時何時までお休みします」もまた負担になるので、結局無断でずる休みしました。

 

実はその間少し忙しかったのです。

私は旧住宅公団が建設した約700世帯の団地に住んでいます。団地には管理規約というものがあり、団地の運営はすべてこの規約にのっとって運営されます。

当団地は昭和56年の竣工で、規約もその時作成され、その後何度かマイナーの改定はしているのですが、大きい変更はありません。

民法は通常一つの物を一人が所有するのを前提にしていますが、分譲マンション(ビル)は、通常複数の人間が所有しています。
従って分譲マンションには民法とは異なる法律が適用されます。
それが区分所有法で、昭和37年制定されましたが、その後分譲型団地が次々に出現し、これに合わせてこの法律は昭和58年全面的に改正、またこの法律に沿って建設省(当時)が推奨した規約が、
(マンション)標準管理規約(昭和57年発表)です。

私の理解では、以前は団地でも複数の棟を一つの物件と考えて、団地はみんなの物という考えをベースにしていたのだと思いますが、団地の大規模な修繕で棟毎に修繕費が大きく異なる事態が出てきたリ、さらに一番大きかったのは、1995年(平成7年)の阪神大震災で、一部の棟が崩壊し、他の棟は損傷がないのに、何の損傷もない棟の住民が、崩壊した棟の多額の費用を支払うことに異論が出て、問題になったと聞いています。

それを受けて建設省(当時)は平成9年、従来の管理規約を増強する形で、標準管理規約・団地型と複合型を追加、管理組合が大規模修繕や建て替えにかかわる規約に改定しました。

当団地の理事会でも規約を抜本的に改正したいと、規約改定委員会なる組織を立ち上げましたので、さっそく私は委員会への参加を申しでて、自ら委員長を引き受けました。

私は数年前から当団地の規約に問題があると考えていました。

それは大規模修繕の費用に関するものです。

当団地には高層棟が2棟、4、5階建ての中層棟が19棟あります。大規模修繕の費用は高層棟は高層棟で、中層棟は中層棟で支払うようになっています。

数年前、団地の建築委員会なるものに入っていたとき、約15年前行った第一回大規模修繕の費用が、中層棟の中でも大きく開きがあったことを知りました。

一戸当たりの平均費用は約100万円だったのですが、安い棟では一戸あたり70万円台、高い棟では一戸あたり120万円台、すなわち高いところと安いところでは50万円近い差があったのです。

2年程前に2回目の大規模修繕をしたのですが、これでも棟によって大きな開きがありました(建物形状による差なので、何度やっても同じ傾向になります)。

すなわち、修繕費として支払う額は同じなのに、実際にかかった費用には大きな差があるのです。

それを知ってか知らずか歴代の理事会は20年に亘ってこれを公表してこなかったのです。

私は、特定の人が得をしようとしたとは思いません。ただ事実を公表することで、面倒を起こしたくないと思ったと思います。

私は高層棟に住んでいて、費用はちょうど中くらいだし、この話は私には損にも得にもならないのですが、このような不公平を知らんぷりできません。

そんなわけで、私は(当団地の規約にはそのほかのも不備はあるのですが)、修繕費の実態を公表して、その上で、どのような規約にしていくか、団地のみなさんに問いかけたいと考えています。

ただし、当委員会にも、実態の公表に反対で、従来通りの規約でいいのだと考えている人がいますので、どのようにかじ取りしていくか、結構シンドイ作業です

 

佐藤進一「南北朝の動乱」

佐藤進一「南北朝の動乱」(中央公論、2011年)の初版は、1974年に中央公論社から[日本の歴史]の一冊として発行されたもので、エポックメイキングな書籍といわれ大変有名な本のようですが、私にはその重要性が分かりません。

なぜなら、私はこの時代の歴史書を読んだことがないので、比べようがないからです。

ただ、一読して何の違和感もなかったので、その意味で現在もなお真新しいということなのでしょうか。

この本では、尊氏が京都で、義貞が鎌倉で北条軍を壊滅し、これに呼応した後醍醐が伯耆船上山から帰京するところから始まり、その後南北に分かれた朝廷が、結局南朝が北朝に屈するという形で統一され、室町三代将軍義満が権力を確立するまでの70年間を、武家と公卿の綱引き、守護、地頭・御家人、寺社や庶民の変節等、かなり詳しく解説しています。

尊氏と直義(ただよし)は一つ違いで仲の良い兄弟で、二人は若いときから共に戦います。

尊氏には激しい感情の起伏があり、躁状態が多い躁鬱質だった、一方、直義は冷静沈着な性格だったといわれています。

尊氏に沢山の贈答品が届いた時、尊氏は全部みんなに分け与え、夕方には何もなくなっていた。直義はそもそも贈答品を受け取らなかったという話が残っています。

後醍醐が吉野に去り、尊氏が京に居を構えると、尊氏は軍事面以外の政治はすべて直義に任せ、世に両将軍といわれました。これは尊氏がいかに直義を信頼していたかを示すものですが、悲しいかな、やがてこの2頭政治の本質的矛盾が噴出します。

厳格な直義とある意味適当な執事・高師直との関係が悪化、一時師直が直義を武力攻撃し、尊氏の仲裁で直義は出家しますが、後、直義が反撃、師直を殺害します。

反直義派は尊氏につき、これで尊氏と直義の関係が悪化し、尊氏と直義と南朝の三つどもえの抗争が続きます。

やがて1339年後醍醐が死にその後を後村上が、1352年には直義が死にその後を養子・直冬が、1358年に尊氏が死ぬとその後は嫡男の義詮が、戦闘を続けます。

戦いの中心部分はそれなりの理由があって戦っているのですが、これに加勢する武士は、割り切ったものだっとといいます。

加勢武士が寝返ることは何の不思議もなく、寝返るにあたって、所領の半分を差し出せば味方にしてもらえるという慣例があったので、寝返りは日常茶飯事のことでした。

それに家の存続を考えて、一家が敵味方に分かれることも多々あったようです。

すなわち、負けた方は領地を召し上げられますが、その領地は勝った方に与えられますので、家としては損得ゼロになり、それを考えて親兄弟が敵味方に分かれた例もあるようです。

そんなわけで、南北の戦闘の中心は変わりませんが、末端の武将はあっちについたり、こっちについたりで、戦闘の帰趨もどうなるかわからない状況です。

南北の和平交渉は何度もあったようですが、どうしてもまとまらず、この間も、南朝は4度のわたって京を攻め落とします。

が、南朝の衰弱は止めることが出来ず、1392年南朝後亀山は、義満の講和条件を呑み遂に南北朝は和睦します。

義満の提示した和睦案は、南朝が保持していた神器を北朝に引き渡すこと、今後天皇は南北から交代で立てるというものでしたが、実際には、その後北朝・武家の好き勝手にするというのが実態でした。

長い騒乱で、結局公家の領地はどんどん武家に取られていきます。天皇家といえども、京都の近辺に所領を持つだけの状態になります。

足利三代将軍義満の母が、皇室の出ということで(実証できないようです)、義満は、朝廷で前例のない出世をし、公武の最高権威を獲得します。

但し、さすがに天皇にとって代わる(簒奪する)ことはできず、その分大陸の明に属国として朝貢し、国王の称号を得ます。

当時から明の属国になることに強い反対があったようですが、義満は、貿易や貨幣の流入等実質的な利益を選択します。

また、「義満によって、天皇は歴史的に完全に骨抜きにされた」と理解できます。

吉川英治「私本太平記」 3

同床異夢。

倒幕後の姿として描いた夢。
後醍醐と尊氏の夢はあまりにも相容れないものでした。

 

後醍醐は、鎌倉幕府崩壊の報を聞き、伯耆船上山を出発し1333年6月に入京します。

しかし、そのとき既に高氏は北条が退いた六波羅に居を構え、京都を実効支配していたので、後醍醐や護良は警戒します。

後醍醐が描く天皇親政の基本は、武士でも上皇でもなく、天皇が最高権力者として君臨するものでした。

従って、北条家から取り上げた沢山の所領の大半を、皇族や公卿に分配するのは当然のことです。

後醍醐を隠岐から脱出させた武士達(名和長年等)、後醍醐の命に従って戦った武家たち(尊氏、直義、義貞)には比較的多くの恩賞を与えましたが、護良が命じた武士には冷たく、赤松則村に至っては恩賞なしの処置で、さすがに赤松は怒りに燃えて播磨に帰ります。

沢山の死傷者を出しながら戦った武士からすれば、何のために戦ったのか、納得できるものではありません。

高氏はかつて執権北条高時から一字もらった名前を使っていましたが、倒幕後、後醍醐から天皇の本名(尊治)の一字たまわって、その後尊氏を名乗ります。

その上、後醍醐親政が出す律令制回顧の政策は現実離れし、当時の社会では受け入れられません。

特に唐突な日本初の紙幣の発行は、庶民には理解されず、混乱するばかりでした。

護良の反目も後醍醐政権の不安定要因でした。護良は天皇にも、特に高氏に反発して、後醍醐の入京にも、信貴山に籠って反抗を続けます。

後醍醐はなだめすかして、護良を京都に迎え、征夷大将軍という武家の最高地位を与えますが、その後も反抗的行動は収まらず、乱暴や辻斬りをやるに及んで逮捕、尊氏の弟直義に命じて、鎌倉に幽閉します(1334年)。

ところが、北条の残党・時行が信濃で兵を挙げ鎌倉を襲います。直義は鎌倉を脱出しますが、戦乱の混乱の中で護良を持て余した直義はやむを得ず護良を殺害します。

報を聞いた尊氏は急遽兵を仕立てて鎌倉を奪還、そのまま鎌倉に居座ります。

後醍醐は尊氏に、
度々帰京するように命じますが無視したため、尊氏謀反と認定し新田義貞を動かします。

天皇から朝敵とされた尊氏は、逆に持明院統・光厳天皇から義貞討伐の綸旨(天皇の命令)を受け、天皇に反撃するのではなく、あくまで逆臣・義貞を討つとの名目で京に上りますが、義貞、正成、公卿の北畠顕家の連合軍に敗れ、僅かな残党を集めて九州に逃れます。

九州には宮方の武将が多く苦戦しますが、1336年有力豪族・菊池家を破り、九州で勢力を固め直ちに東進を始めます。

正成は、尊氏が九州で力を貯めてきたのをみて、後醍醐に宮方に有利な今のうちに和睦をすることを進言しますが却下、後醍醐は義貞を総大将にして尊氏追討の軍を西国へ向けて派遣します。

一方、正成は和睦を進言した事で朝廷の不信を買い、この追討軍からは外され、国許での謹慎を命じらます。

義貞が赤松との戦いで苦戦しているうちに、尊氏が東進してきます。

京都軍不利と見た後醍醐は正成に出兵を命じます。

正成の息子・正行は、父と共に戦うことを切望し、出兵した父を追って[桜井の宿]まできますが、負け戦を覚悟した正成は、息子を追い返します(戦前の皇国史観では、最も有名な挿話の一つです)。

一方の尊氏は、正成の討ち死にを惜しみ、スパイを送り、「我が方に味方するよう」説得しますが、正成は断り、弟・正季と共に最後の壮絶な決戦に挑みます(湊川の戦い、今のJR神戸駅の近く。1336年5月)。

足利軍は播磨に、正成・義貞連合軍を襲います。

尊氏は船、直義は陸から。

戦況不利を悟った義貞は京都に敗走しますが、正成はここを死に場と決め善戦、
矢尽き刀折れもはやこれまでと、建物に火をかけ、共に戦った武将と自害します。

直義は部下に命じて、建物が焼け落ちる前に正成の遺体を取り出し弔い、後、首を正成の妻に届けた。と小説では語っています。

 

足利軍が入京すると、義貞は北陸に敗走、後醍醐は比叡山に逃れて抵抗しますが、
尊氏の和睦の要請に応じて三種の神器を足利方へ渡し、尊氏は光厳上皇の院政のもとで持明院統から光明天皇を新天皇に擁立し、幕府を開設します。

後醍醐は幽閉されていた花山院を脱出し、尊氏に渡した神器は贋物であるとして、吉野(現奈良県吉野郡吉野町)に自ら主宰する朝廷を開き、京都朝廷(北朝)と吉野朝廷(南朝)が並立する南北朝時代が始まります(1336年12月)。

 

小説では、さらに沢山の話が続きます。

尊氏が信頼して共に戦ってきた、弟・直義と執事・師直の不和と師直の殺害、尊氏と弟の確執と弟の毒殺。尊氏が素性の知れない女に産ませ、認知しないで直義の養子にした直冬との葛藤と武力衝突。

「神皇正当記」を著し、南朝の精神的、軍事的支柱であった北畠親房、親房の嫡男で義良親王を奉じて陸奥国に下向していた青年顕家の死闘、「桜井の宿」で父・正成と別れた正行の死、等々。

 

今日の日本に至るまでにどれだけ多くの死闘があったか、誰かが悪人であったかといえば、そんなことはない。

みんな歴史の流れの中で、懸命に生きた人々だと思えば、切なく、悲しくなります。

江戸時代、芭蕉が武士であったことを思えば、日本を旅して、同じようなことを思ったのでしょうか。

夏草や 兵どもが 夢の跡

吉川英治「私本太平記」2

太平記の主役、後醍醐とそのカウンターパートの足利尊氏をどう見るかは、時の権力者が都合よく解釈しました。

太平記を誰が何時書いたか定かでありませんが、14世紀の後半に書かれたのは間違いないので、ということは、この時期は室町前期=足利の時代ですから、太平記は尊氏をよくいい、後鳥羽を悪くいっているようです。

下って江戸時代、徳川は自家が新田家の流れをくむと自称しましたので(確認できないようです)、新田義貞を美化し、当然後醍醐や南朝の武将楠木正成北畠親房を美化、尊氏を悪くいったようです。

水戸光圀が大日本史を編纂するにあたって、この基本姿勢を守りましたので、尊氏こそ、天皇に弓を引いた朝敵逆賊であると烙印を押し、当然南朝側の天皇を重視しましたが、「さて今の天皇は?」となったとき、天皇の血筋が確認できない。

ということで、江戸時代、天皇の血筋論争が続いたようです。
この論争は明治でも続きましたが、明治天皇が「自分は北朝の血筋だ」と明言したので、天皇の血筋論争はこれで終了したということです。

さて、私本太平記では、
後醍醐、護良、足利尊氏、新田義貞、楠木正成が協力して鎌倉幕府を倒したあと、尊氏と後醍醐が対立し、一度九州に逃れた尊氏が、勢力を増強しながら東進、湊川で正成を討ち、京の義貞を北陸に敗走させ、叡山にこもった後醍醐を吉野に追いやるまでが詳しく語られていますが、その後の出来事には多くのぺージを使っていません。

尊氏が京都を支配してからも、尊氏の弟直義と執事の師直との確執、尊氏と直義の確執があり、南朝との沢山の抗争が継続しますが、この辺はサラット書いています。

 

時は鎌倉時代1324年、後醍醐天皇は幕府打倒の計画を進めますが発覚、幕府は比較的軽い処罰で済ませます。ところが、後醍醐はその後も倒幕計画を継続し、またも密告により計画が発覚、今度は後醍醐は身の危険を感じ、三種の神器を持って笠置山(現京都府相楽郡笠置町内)に籠城します。しかし、鎌倉幕府の圧倒的な兵力に屈し京都に連行されます。1331年のことです。

幕府は三種の神器の返還を求め、持明院統の光厳を天皇にし、翌年、後醍醐を隠岐に配流、沢山の側近を処刑します。

しかし、倒幕の動きは止まず、
護良は吉野や高野山を転々としながら、全国に令旨を発し倒幕を鼓舞、呼応した河内の楠木正成や播磨の赤松則村(法名・円心)が頑迷に闘争を続けます。

正成は、はじめ河内金剛山で幕府軍と戦い、善戦しますがやがて陥落、落城を前に脱出し、勢力を挽回して千早城に籠り、地の利を利用して、強大な幕府軍と死闘を続けます。

正成のような体制に組みしないアウトローは、当時は悪党と言われていました。怪しげな生業ながら、正成は周りから篤い信頼を得ていました。

播磨の赤松は一時京を攻め落とす勢いだったようですが、史料が少なく、[私本]でも詳しい動向が書かれていません。

尤も、護良の動向もあまり詳しくありません。

隠岐に流された後醍醐は、翌年(1333年)隠岐を脱出し、伯耆大山々麓の船上山に籠ります。(この間の話は結構詳しいです)

 

先年、後醍醐が笠置山に籠ったときに、鎌倉幕府の重臣であった高氏は、幕府から出動命令を受けますが、父親の喪中だったので、出兵の辞退を申し出ましたが、聞き入れられず、結局笠置山の包囲陣に加わることになり、このとき高氏は幕府に反感をもったといわれています。

後醍醐が隠岐から脱出したとき、高氏は病気と称して足利に籠っていましたが、幕府から再度の出兵を命じられ、妻子を人質として鎌倉に置いて。京都に向かいます。

途中、高氏は後醍醐の誘いを受け、突如倒幕に動き、人質の妻子を救出(一人は逃げ遅れ、殺害されます)、播磨の赤松円心、近江国の佐々木道誉らの反幕府勢力を糾合して入洛し、5月7日に六波羅探題を滅亡させます。

同時期、新田義貞は兵をあげ、新田の庄をでたときは僅か150騎だった騎馬は、関東平野を南下するにつれ数を増し、数万の軍勢で鎌倉に襲い掛かり、殲滅します。