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事業収支計算プログラム

現在事業収支計算プログラムの第4版を作製しています。

事業収支計算というのは、
事業を進めるにあたってその事業の採算性を検討するものです。

今回は、事業収支計算とはどのようなものか簡単にご説明いたします。
もしよろしければ後学のためにお読みください。

 

最初に事業=たとえば貸ビル事業を開業するにあたって必要な総[事業費]を算出し、
それに見合った[事業資金]を確保します。

[事業資金]には手持ちの自己資金、敷金、保証金あるいは市中銀行の借入等があります。
このうち返済が必要な資金については、10年なり20年なりで返済していかなければなりませんが、
その原資は、貸ビル開業後の毎年の利益をあてることになります。

利益を計算する前に、まず毎年の収入(これを[営業収入]といいます。)を確保しなくてはいけません。

例えば、毎年つぎのような営業収入があります。

家賃、駐車場収入等

一方、支出としては、建物の管理費、修繕費、保険料等がありますが、これらを[営業支出]といいます。

ところで、建物は建設の時点から毎年古くなります。
この価値の減価を補償する目的で減価分を支出の一部と考えていいと法律で定められています。
これを[減価償却]といいます。 
減価償却費は実際には、お金として出ていくわけではありませんが、
税務上は支出(損金)と認められているものです。

営業収入から、営業支出と減価償却費を引いた額が、営業利益になります。

営業利益 = 営業収入 - 営業支出 - 減価償却費

このほかに、借入金の支払利息、逆に預金があれば受取利息があります。

これを[営業外損益]といいます。営業利益から営業外損益を引いた額を[経常利益]といいます。

経常利益 = 営業利益 - 営業外損益

この経常利益 が税金の対象となります。
法人税(個人の場合は所得税)、住民税および事業税の計算をします。

税引後利益 = 経常利益  - 税金

ところで、減価償却費は実際にはお金が出て行くわけではありませんので、
この分は自由に使うことができます。

ケースによっては、工事に支払った消費税は、
申請すれば事業開始初年度に還付され、
税金計算とは関係なく使用することができます。

建設工事は高額だし、還付消費税も大きな金額ですが、
住居系には認められていません。

これらのすべてを足したお金は、当期資金残([当期キャッシュ]といいます)を、
借入金の返済に充てることが出来ます。

当期キャッシュ = 税引後利益 + 減価償却費 (+ 還付消費税)

通常、開業時点では、赤字がしばらく続きますが、
数年後には収支が黒字に転換し、さらに累積赤字も解消されます。

貸ビル事業では、借入れ金額が大きいため、利益のほとんどを借入金の返済に充てる必要があります。
このようにして、例えば、20年後にすべての借入金を完済し、初期投資資金を回収する事になります。

このようなしくみのもとで、家賃等が幾らのとき、何年後に資金回収の状態がどのようになっているか、
また、ある年数で全投資資金を回収するには、家賃等を幾らにすれば良いかを調べるのが、
事業収支計算ソフトの主な仕事です。

事業収支計算に関連する項目を次にあげておきます。

事業費:

土地取得費、解体整地費、建築工事費、開業費
工事期間中金利、不動産取得・登録税、事業所税
抵当権登録税、設計料、コンサルタント料

事業資金:

自己資金、敷金、保証金、建設協力金
長期借入金、短期借入金

営業収入:

家賃、駐車場収入

営業支出:

地代、管理費、火災保険料、修繕費
人件費、雑費
固定資産税、都市計画税

減価償却:

建物、設備、開業費

税金、その他:

法人税、事業税、個人所得税、住民税、
その他(別事業収入等)

日本という国

日本社会には色々な矛盾があります。

農業は非効率で、
米の輸入には価格の何倍もの関税をかけています。

様々な業界で、政官財の癒着が取りざたされています。
農業も医療も建設も電力も。

これに対してグローバリズムの名のもとに、
ここ数年あらゆる分野で「規制緩和」の動きが続いています。

その結果多分、
農業、医療、建設、電力等々の業界での癒着は相当の薄らいだのだと思いますし、
規制が取り払われてみれば、力のあるものがどんどん強くなっていきます。

どの地方都市にいっても郊外には大型店が並び、
反対に零細な駅前商店街は軒並みシャッターを下して店じまいしています。

大型店同士の競争では大型店はますます大型になり、
大きさを梃に商品の価格を限界まで安くして客を集めます。

これらの店では安いものであれば国境を越え、
あらゆるところから品物を仕入れます。

タクシーは大幅に増え、従業員は生活がやっとという収入しか得られません。
バス会社も林立し、価格競争の結果として大事故を起こしました。

サラリーマンの給与は減少し、
それならまだしも、定職につけない若者が沢山輩出され、
多くの中高年は生活できなくて生活保護で税金を消費しています。

よくよくみると、会社が勝ったといっても、
ごく少数者の経営者が勝ったのであって、
その従業員は必ずしも優遇されているわけではありません。

貧富の差が増大しています。
日本の貧困率は世界先進30か国中ワースト5位以内だということです。
一人親の場合は、なんとワースト・ワンです。

これが「規制緩和」で私たちが勝ち取った成果でしょうか。

私は間違っていると思います。

強いものがどんどん強くなって、
「敗者にはセイフティネットを設ければいいのだ」という主張は欺瞞です。

勝者が勝ち取った戦利品を敗者に配分するなど、
ほんの一部の人だけの行動で、
大多数は勝てばますます貪欲に勝ちにいくのです。

数年前世界を震撼させたアメリカの金融資本が典型的な例です。

かつて日本は「一億総中流」といって揶揄された時代がありましたが、
民主主義の国では、社会は勝者だけ、敗者だけでは成り立ちません。
中流こそが社会を存続させているのです。

普通のおじさんやおばさんが、
細々と野菜や肉や惣菜を売って生活していたのです。

普通の生活はある意味無駄だらけです。
無駄を分け合って多くの人が人生を送っているのです。

勝者からすれば、「なんと無能な」と思うかも知れませんが、
勝った負けたなど、
「下天の内をくらぶれば、夢幻のごとくなり」です。

一生懸命やる人は一生懸命努力し、
「それなり」の富や名声を得、
それについていけなかった人は成功者に敬意を払い、
成功者もまた平凡に生きる人への思いやりがあれば、
それでいいのではないか。

しかし問題はそう単純ではありません。
かつて発展途上国といわれた国々は力をつけ、
今や、家電製品やコンピュータのメモリは韓国がトップシェアをとり、
中国も一部家電でも出荷台数トップの座を占めています。
安い賃金の国では安い製品を生産できませすから、
賃金の高い国は太刀打ちできません。
これからも多くの国が力をつけてきて、
日本の経済的優位は保持しにくくなっていくのでしょう。

どうすればいいかという決定的な解答はないかもしれません。

ただいえることは、
無知にまかせて負け組になるのではなく、
中流の人々が安心して生きていける国、
経済も、知的にも、安全保障も強い国をめざさなければいけないのだと思います。

それは「昔に返る」ではありません。
かつて競争相手もいない中で、「一億総中流」になったのとは訳が違います。

今は強い意志を持たなければ、
そのような状態にはならないと思います。

私たちは、
それぞれの持ち場でこれまで以上に努力し、
身近なこと、世界のことに関心を持ち、
批判精神をもって「これでいいのか」と問い、
事に当たっては、正義感をもって最善をつくす。

 

私にはそれ以上の方策はわかりません。
とりあえず誰でもできることだし。

アメリカで生活して思ったこと

一定期間外国で生活すると、「自分がこれまで生きてきた世界とは異なる価値観の中で多くの人が生きている」と現実感をもって認識させられます。

その認識はその人の人生観や価値観に影響し、人間の幅を広げてくれます。

 

私がアメリカにいったのは30年以上も前のことで、当時日本は今の韓国や中国のように発展途上で、自分の国に自信を持ち始めた時代だったと思います。
そういうときにアメリカを経験して、目に見えない貴重な勉強をしたと思います。

アメリカ滞在は僅か1年足らずでしたし、もちろんアメリカ全体を見たわけでもないし、「私」という特定の人間が感じたことですから、文化人類学的にどうこういうほどの大げさなことではありませんが、自分なりに感じたことは多々あります。

 

アメリカで最初に思ったのは、アメリカは広くて美しく国の力が強い国だなという実感です。

そして次に思ったのは、日本に比べて人の生き方が厳しい国だということでした。

当時、日本に比べたらアメリカはずっとお金持ちの国だったと思いますが、私としては予想もしなかった経験をしました。

ピッツバーグの冬はとても寒く、ある日宿から大学までの道で、きらきらと輝くダイヤモンドダストをみることができました。
すぐ宿に帰ってカメラを持ち出し、その情景をカメラに収めました。

そういえば、その年ピッツバーグ・パイレーツと同スティーラーズは同時優勝し、スティーラーズの優勝ではダウンタウンは大騒ぎのようでした。

大学では私は数人の大学院生とか助手とかがいる部屋で、仕切りで囲われた一番奥の席を与えられたいました。昼食でカメラを机の上において、確か部屋に鍵をかけて、食堂に出かけましたが、食堂から帰ってみるとカメラがありません。

名門大学の研究者の部屋でカメラが盗まれるとは夢にも思いませんでした。

研究室にいって「カメラが盗まれた」というと、もちろんみんな気の毒がってくれましたが、「僕は鍵をかけていた自転車を3階から盗まれた」という人がいて、「アメリカはそんなものなんだ 」とアメリカの一断面を見て少々驚きました。

多分警察官だと思いますが、大学には警備員が常駐していて、私がカメラを盗まれた時も、その警備員から事情聴取されました。これもまたアメリカの現実です。

またあるとき、研究室からの帰りに、学生らしい白人の若者があわてて逃げ出し、その後をおじさんが大きな声で怒鳴りながら追いかけています。タイヤのホイールカバーがカラカラと音をたたていました。

おそらく学生はホイールカバーを盗もうとしていたのだと思います。
決してみすぼらしい恰好をした学生ではありませんでしたが…

 

ある日テレビをつけたら、プロレスをやっていました。
小柄なレスラーと巨漢の悪漢風です。

最初小柄なレスラーは巨漢にメタメタやられています。
第二ラウンドに入っても相変わらず小柄レスラーは痛めつけられています。
「次のラウンドこそ反撃するよな」と思っていましたが、反撃できず、何ラウンドまでやったか忘れましたが、結局小柄は巨漢に痛めつけられて終わりました。

私としては「え?嘘」という心境です。
日本人からしてみれば判官びいきですから、「弱いものが最後には強いものに勝つ」というストーリーが好きですが、アメリカ人は違うようです。弱いものはやっぱり弱いのです。

 

アメリカにいく前、映画などでみていると、「アメリカの女性はちやほやされて甘やかされているのだ」と私は思っていましたが、それは間違いのようです。、

研究室の秘書のおばさんは朝から晩まで、毎日毎日タイプを打っていました。
他の研究室の秘書さんも同じです。

街では拳銃をぶら下げた女性警察官は珍しくないし、バスの運転も女性がやっていました。

アメリカは大変合理的で、女だから男だからでなくて、女も男も優秀であれば尊敬されるし、ちやほやされるのは美人であったりセクシーであったりの人で、ただの女は決して特別扱いされはしません。

この点でいえば日本の女性の方がよほど甘やかされていると思います。「甘やかされている」といういい方は正しくないかも知れません。日本の男が女性を男の世界に入れないので、結果として女性は社会性を欠き、「女だから」として、女をそして自分を許しているのだと思います。

また私は長いあいだ、日本の建築学会に所属していましたが、沢山の委員会があって、その委員会は何年も何年も続きます。おそらく10年以上続く委員会も珍しくなかったのだと思います。そんなに長期の研究なら、自分の研究室で生涯をかけて研究すればいいではないか。

学会で委員会を持つということは教授の縄張りなのです。その縄張りのまわりには、系列の研究者が群がっています。

東大の教授たちは決してその縄張りを離そうとしません。

これは一例にすぎませんが、確かに日本には既得権益に胡坐をかいている社会がたくさんあると思います。

 

アメリカに比べててみて、日本には「甘さ」が付きまとっています。

カナダへ

2度目の旅はナイアガラからモントリオールまでの旅です。

ビッツバーグから北上してバッファローからナイアガラに行きました。
エリー湖からオンタリオ湖へ満々と流れる川の上流から滝に近づきました。
写真でよく見る、しかし現物では初めて見る大きな滝です。
それまでナイアガラは森の奥深くにあるのだと思っていましたが、
周りにはたくさん建物があって、その意味ではすこし興ざめでした。

ナイアガラから川をはさんで向こうはもうカナダです。
入管ゲートを通りカナダの地に入りました。特に何の検査もなかったと思います。

実はカナダ側に渡ってから滝を見たのか、渡る前に滝をみたのかよく覚えていません。
地図をみると入管をすませてから、滝をみたのかもしれません。

アメリカはヤード・ポンド法ですが、カナダはメートル法です。
カナダの高速道路の制限速度がアメリカより高速で確か100K位で、
みんなブンブン飛ばします。
それに道がアメリカに比べでよくなく、
マナーもよくないので、アメリカで走っているより緊張しました。

カナダで最初に宿泊したのはトロントでした。
確か球形の展望台のある高い塔が印象的な街です。

ここで2歳になったばかりの下の息子が病気になりました。
妻は三日麻疹だと判断していました。

私はまず体温計を買いに薬局に行きましたが、
体温計を英語でなんというのが分かりません。
確か[Temperature]とかなんとかいったと思いますが、
何とか通じて引出の奥から体温計を探し出してくれて、
「お代は良いよ」みたいなことで、無料でもらったと思います。

大きな病院に連れて行きましたが、
息子は乳児の時おしりにおできができて、
医者が麻酔もせず手でつぶした時の痛みを覚えていて、
白衣を見るとギャーギャー泣き叫びます。

「三日麻疹だと思う」という英語も分からず、
どんな治療をしてもらったのかも忘れましたが、
多分妻の診断通り熱も下がり、様子を見ながら旅をつづけました。

旅は大人の(私の)ペースしか考えていないで、
1日500K位の移動は幼い息子たちには苦痛のようで、
いつもいつも後ろの席で喧嘩していました。

オタワを経由してモントリオールまでいきましたが、
モントリオールに行った理由は、
何年か前に開催された万博で作られたフラー・ドームを見たかったからです

川の中州に建てられていて、川の対岸からは見たのですが、
カーナビなどない時代でしたので近づく道が分からないし、
また病気の息子も気がかりでしたので、遠目で見ただけで済ましました。

ガラス張りのまん丸いドームは思ったより小さい印象を受けました。
ここをクリックしてください)。

モントリオールからの帰りに、ニューヨーク州のイサカに寄りました。
最初期の3次元アニメを作成したコーネル大学があったからです。
その年の前年にオハイオ州立大学で開催された研究会で、
コーネル大学のグリーンバーグ教授が発表した、
大学の構内を移動する3次元アニメは大変衝撃的で、
初めて聞いたコーネル大学がどんなところにあるのか見たかったのです。

研究会の前日ホームパーティがあって、
カーネギー・メロン大学のイーストマン教授が、
日本から研究者が来ていると話したのかも知れません。
気難しそうなグリーンバーグ教授は講演の中で、
「3年すれば日本が追いついてくるし、
5年すればドイツが追いついてくる」(年数については記憶があいまいです)
のようなことをいっていましたが、
今や全世界で3Dグラフィックは「普通」になってきました。

帰途、モントリオールからオンタリオ湖に続く美しい川沿いの道を進み、
オンタリオ湖の手前で南下して、人家もないようなところを何マイルも走って、
とても神秘的な湖のほとりの「ど田舎の」高台にその町と大学はありました。
研究室に寄りたい気持ちもありましたが、気難しそうな教授の顔を思い浮かべて、
研究室には寄りませんでした。
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アメリカへ行って感じたことは、
日本では「何がなんでも、東京にいかなければダメ」のような、
全てにわたって中央集権国家ですが、
「アメリカはまったく逆だな」ということです。

グラフィックで有名なユタ大学も(私は行きませんでしたが)、
大都市からは遠い町(ソルトレークシティ)にあります。
アメリカからの帰りに寄った、スタンフォード大学も町から離れたところにありました。
ここをクリックしてください

日本は日本人は大きなものに寄りかかろうとしますが、
アメリカ人は独立心が強く、
自分の信念に従ってやっていくという精神構造は見習わなければいけない。
と深く感じました。

それも随分昔のことです。

私の人生に少しは影響したかも知れません。

ワシントン旅行

暖かくなってドライブ旅行に出かけました。

最初はワシントンまで、確か1週間程度の旅でした。

ピッツバーグから対向車線との間に広々とした緑地がある高速道路を東にとって、
そのままワシントンには入らず、
バージニア州シェナンドー国立公園の山並みを南下。
展望台からは美しい新緑の山々や谷を見ることができます。
遠目には桜に似たドックウッド(アメリカハナミズキ)がところどころ咲いていました。
ここをクリックしてください

多分このあたりはジョン・デンバーが[Country Road]で歌った世界です。

[Country Road]の出だしの歌詞では、

Almost heaven, West Virginia.
Blue Ridge Mountains, Shenandoah river

(ウェスト・バージニア、天国のようだ。
ブルーリッジ山やシェナンドー川)

と歌っていますが、実際にはこれらの山河は殆どがバージニア州にあります。

(ここをクリックするとYouTubeで[Country Road]を聞くことができます)

(Wikipediaでみると、この美しい自然にも過酷な歴史があったようです)

山脈から東にそれてシャーロットビルに1泊しました(記憶があいまいです)。
第3代米国大統領ジェファーソンゆかりの地で、
バージニア大学がある文教都市です。
「学生が多かったな」という記憶があります。
ここをクリックしてください

そこからともかく合衆国の東の端の大西洋を見たくて、
リッチモンドをへてポーツマスまで行きました。
ポーツマスは歴史の教科書に出てきたような記憶があって、
それも東海岸にいった理由だったと思います。

ポーツマスは日露戦争の終結の条約をロシアと締結した土地です。

ポーツマスに至るとても印象的な道がありました。
記憶では片側1車線で真ん中にもう一車線ありますので、両側で3車線の道です。
何マイルあったのでしょうか、石畳の道で道の両側から大きな木が覆いかぶさっています。
木漏れ日の中を進むのはとてもハッピーな気分でした。

大陸の東の端ポーツマスは、実は大きなポトマック湾の入り口で、
湾の奥にワシントンがあります。
湾を挟んだ対岸にはデルマーバ半島が突き出ていて、
これはちょうど横須賀から房総半島をみているようの形をしています。
ポーツマスとデルマーバ半島の先端までは、
距離にしていくらもありません(およそ30Kmです)。

たまたま見かけた観光案内の看板に、ポーツマス(ノーフォーク)から半島の先端に向けて、
海底トンネルがあることが分かりました。

旅行の予定にはなかったのですが、
急遽この海底トンネルを通ることにしました。
周りになにもない海の上の橋をどんどん進んでいくと、海底トンネルに入っていきます。
(ここをクリックしてください)

今は日本にも東京湾等いくつかの海底トンネルがあり珍しくありませんが、
その海底トンネルはおそらく50年位前にはできていたのでしょう。
私は日本であちこち旅行したことがなかったし、
日本の事情も知りませんでしたので、
海の中を自動車が進むなど、大変驚きました。

対岸には田舎の漁村が点々とありました。
半島を北上すると自然保護区=サンクチュアリーがありましたので、
行ってみることにしました。
人気もないチンコテーグ島で野生の馬が生息していました。
アメリカの自然の一断面をみることができて、いつまでも印象に残っています。
ここをクリックしてください

そして念願の、鉛色した大西洋の海に触れることができました。どうでもいいことですが…

さらに北上して、片側何車線もある大きな橋を渡って、
ワシントンの北、アナポリスに入りました。

海底トンネルといい巨大な橋といい、
アメリカの高度な土木技術に痺れました。

ワシントンは桜が終わりかけていましたが、
オノボリさんよろしく、きょろきょろと、
ホワイトハウスやスミソニアン博物館や駆け足でまわりました。

多分2,3泊したと思いますが、細かいことは忘れてしまいました。